Journées Ingénierie du Patrimoine sur le démembrement - 3 et 4 février 2016

Deux jours de débats et d’ateliers avec des intervenants de qualité : Notaires, avocats, professeurs et de nombreuses notes prises……

J’en ai tiré quelques points très simplifiés que je vous partage  afin de vous donner des pistes de réflexions patrimoniales :

 

Préalable : Le démembrement « choisi » c’est partager, diviser, répartir les attributs traditionnels de la propriété :

Droits pécuniaires : Revenus et + Values

Droits extra-pécuniaires : Substance + arbitrage.

 

1)     Exonération d’ISF (Filiales d’Holding animatrice)

(Même si bien de rapport logés à l’extérieur (actifs de filiale), exo possible si la filiale dans sa globalité à un intérêt professionnel (arrêt de cassation) / critère d’utilité).

 

2)     Apport de bien en Nue-propriété à une Société Civile(S.C)

(Il faut compléter en plus par un apport de titres en Pleine-propriété, pour éviter le risque de fictivité de la société civile)

* Article 1832 du Code Civil : une société doit générer du profit.

 

3)     Cession d’un bien en indivision

Lorsqu’un bien est donné en démembrement (NP ou UF) , l’application du barème fiscal du CGI (A669-1) usufruit viager et A669(2) usufruit temporaire s’applique obligatoirement tant pour l’ISF que pour les droits d’enregistrement .

Si cession ultérieure de ce bien démembré, la valeur économique doit prédominer, à défaut le barème du 669 sera appliqué.

 

4)     Intérêt d’une SC de portefeuille avec convention de démembrement :

- La personne morale est détentrice des valeurs mobilières

- La SC est isolée du reste du patrimoine

- Formalisme de réemploi évité : (la SC est propriétaire du portefeuille)

- Autonomie de gestion

- Mise en réserve des résultats possible sans donation de fait

- Convention d’usufruit à définir

 

5)     Achat de murs par une société et revente de la NP à une SC. (Opération possible avec un cahier des charges stricte pour éviter des requalifications) :

1)      Achat de murs en pleine-propriété par la société d’exploitation : SARL / SA …

2)      Revente en nue-propriété des murs à une SC (avec d’autres actionnaires…).

(idéal 2/3 ans minimum après avec un objectif de récupérer des liquidités pour un projet d’exploitation…)

 

6)     Convention de quasi-usufruit (Quasi-usufruit conventionnel):

Elle devrait être systématiquement enregistrée par acte authentique dans un acte de donation ou lors de  la dévolution successorale.

 

7)     Droits supprimés pour le conjoint :  Seuls ceux enregistrés par acte authentique, ou acte sous seing privé ? enregistré aux impôts sont opposables. Le conjoint à vocation à un usufruit légal. Un enfant ne peut s’opposer à l’usufruit du conjoint malgré sa réserve.

 

8)     Lors de la disposition d’un usufruit :

Un inventaire doit être fait et enregistré par acte authentique.

A 600 Code Civil : Etat des immeubles et meubles

A 601 Code Civil : Caution (sinon sûreté réelle)

 

9)     Quasi-usufruit Conventionnel :  (Opportunité d’une réflexion)

Un usufruit conventionnel peut être transformé en quasi-usufruit ( → non systématique)

But : Augmenter le pouvoir de l’usufruitier à charge de restitution (créance du nu-propriétaire)

 

+ : simplicité de gestion

- : s’assurer que la créance sera bien déductible au décès du quasi-usufruitier

(Sinon A 773-2 CGI sera appliqué et fera obstacle à la créance)

 

10)  Stipulation de réversion d’usufruit :

Ex : Mr donne un bien Propre en nue-propriété à son enfant avec stipulation d’usufruit réversible.

Le conjoint survivant reçoit de fait une donation au décès du premier conjoint à titre gratuit. Cette donation est considérée comme celle d’un bien présent assorti d’un terme suspensif.

 

→ La réversion est toujours possible quel que soit le bénéficiaire.

→ Cette donation est révocable entre époux (Ne fait pas effet pendant le mariage)

→ Le divorce est sans effet sur les biens présents

(Donc ne pas oublier de révoquer le cas échéant…)

→ Le bénéficiaire doit être déterminable et déterminé.

→ Si par ailleurs héritier , n’implique pas acceptation de l’héritage.

→Si bien vendu :

* Nécessité de l’accord du bénéficiaire de la réversion (sinon l’usufruitier conserve ses droits ! )

* Distribution ou réemploi entre les nu-propriétaire et les usufruitiers.

 

11)  Réflexion sur la donation-partage transgénérationelle :

Prévoir dans l’acte que l’enfant gratifié se réserve un usufruit pour éviter la taxation.

 

12)  Démembrement d’une œuvre d’art :

L’artiste crée une œuvre →  Droits patrimoniaux :        +         Droits extra patrimoniaux :

                                                         - Représentation                           - moral (personnalité perdure → nom présent)

                                                         - Exploitation                                   - pas de rajout            

                                                        - Reproduction                                - clauses de repentir possible (retirer du marché)

                                                        - Suite*                                               - Divulgation (circulation ou non)

 

* Droit à une rémunération sur les reventes dans le futur pendant 70 ans (plafond 12 500€).

Max 70 ans > Décès

 

13)  Acquisition d’œuvre d’art :

-        Si pas de facture → Recel de fait

-        L’estimation doit être annexée à l’acte notarié pour être opposable à l’administration (estimation contestable pendant 3ans)

 

14)  Bientôt 70 ans ? →Le contrat d’assurance Vie est à optimiser si vente proche d’un bien immobilier :

-        Crédit relais pour attendre les ventes d’un bien et reversements en Assurance Vie avant ses 70ans.

(but : bénéficier de la fiscalité de l’A 990I du CGI)

 

15)  Achat à crédit de SCPI ou de bien en nue-propriété :

-        Intérêt ISF, et reconstitution nette de fiscalité et de CSG CRDS.

-        Déductibilité des intérêts d’emprunts :non (oui si Usufruitier Bailleur Social ou assujetti à l’IR dans le cas d’un bien en direct).

 

16)  Logique de l’ISF :

(Selon les concepteurs …)

Logique politique et physiocrate. Maurice Allais (le capital est un bien rare de production).

Le but est d’inciter les personnes à accroître la productivité de leur capital et égaliser les facultés de contribution des individus.

Critique : A l’époque la fiscalité < Rendement du capital.

IGF → ISF : avec un S comme Solidarité…

 

Ghislain Mandula