Edito du 14 juin 2016

Constituer une SCI ? Pourquoi ?

 Les associés d’une  SCI transparente (IR) sont imposés au titre des revenus fonciers nets, exactement de la même manière qu’un investisseur en direct. L’article 31 du code général des impôts s’applique pour déterminer le revenu foncier imposable pour les associés.

Les charges déductibles des revenus fonciers sont :

  • Les intérêts d’emprunt,
  • Les travaux entretien et de réparation,
  • Les travaux d’amélioration des locaux d’habitation,
  • Les impôts et taxes de propriété (taxe foncière… );
  • L’assurance de l’immeuble,

En revanche, et de manière comparable à une détention en direct :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire et frais d’agence) ne sont pas déductibles ;
  • Il n’est pas possible d’enregistrer fiscalement l’amortissement de l’immeuble

Au niveau de l’impôt sur le revenu, la détention de l’immobilier par l’intermédiaire d’une SCI n’apporte aucun avantage particulier ; et la détention, de sa résidence principale fait perdre l’abattement des 30% pour l’ISF.

La SCI permet de réduire les droits de succession et de faciliter la transmission :

 La combinaison entre la constitution de la SCI et l’optimisation des règles comptables (notamment l’amortissement de l’immeuble ou la mise en réserve des bénéfices) permet de tirer de la SCI un intérêt certain

 La tenue d’une comptabilité, d’un bilan et d’un compte de résultat est plus que souhaitable pour une SCI :

Dès lors que seule l’utilisation des règles comptables permet à l’investisseur de tirer avantage de la SCI, la tenue d’une comptabilité qui enregistrera ces règles est nécessaire. 

 La SCI permet de distinguer le pouvoir de gestion du gérant et la propriété des parts et permet au donateur de conserver la maîtrise et la jouissance si prévu du bien donné :

Le donateur conservera soit l’usufruit des parts de la SCI, soit quelques parts en pleine propriété, mais il conservera surtout le statut de gérant de la SCI. Les donataires (ceux qui reçoivent) seront certes propriétaires des parts de la SCI, mais ne pourront pas gérer l’immeuble, et seront passif devant la gestion faites pas le donateur.

Les parts données en PP ou la part d’actif apporté en PP échapperont à l’ISF du donateur…..