Edito du 23 mai 2018

Impôt sur le Revenu et IFI

 


Un peu d’humour :
 
Il y a une chose pire que de payer des impôts sur le Revenu, c’est de ne pas en payer… (Lord Dewar).
 
Quelques conseils et suggestions pour limiter ces impôts :

 
A - Impôt sur le Revenu :
 

1)     Est-il toujours judicieux de rattacher ses enfants majeurs sachant que le gain d’impôt sur le revenu par demi part est de : 1 527 € ?
2)     Analyser les dispositifs PINEL, LMNP, déficit foncier, défiscalisation Dom Tom…
3)     Eviter d’avoir des revenus taxables : il faut raisonner en démembrement et n’acquérir que la Nue-Propriété de SCPI ou investir sur des enveloppes fermées : PEA, contrats de capitalisation ou Assurance-Vie…ou alimenter les réserves dans le cas de SC à l’IS.
4)     Donner à titre temporaire des revenus fonciers à ses enfants (23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans) ; ce qui allège IR, CSG/CRDS et IFI !
5)     Utiliser les disponibles PERP et Madelin en fonction de chaque situation…et surtout à revenu équivalent ou supérieur maintenir ses primesen 2018, l’année fiscale n’est pas si blanche que cela….
 
 
B – IFI (=> Patrimoine immobilier > 1,3 Millions d’Euros) :
 
Je ne traiterais que 2 sujets visant à diminuer l’IFI, sachant que l’IFI n’est pas simplement l’ISF moins les Valeurs Mobilières . C’est un nouvel impôt dans son esprit et dans ses fondements ; et vous proposerai en préalable une réflexion :
 
Analyser la vraie rentabilité de certains actifs immobiliers détenus en retirant l’IR, la CSG CRDS, l’IFI, l’impôt foncier, les assurances et les travaux de maintien en état,  réfléchir sur la pertinence de l’aspect psychologique de cette détention en se mettant en situation de se dégager du temps pour soi et non en gestion…Bien souvent certains biens ne rapportent rien ! Il serait peut être judicieux de concrétiser sa plus value et d’être acteur de sa gestion patrimoniale non simplement être GCNF : Gardien contributeur net fiscal….
 
1)     Prévoir un Usufruit Conventionnel ou Légal afin d’optimiser la situation de son conjoint en cas d’un éventuel veuvage ou de ses enfants suivant les patrimoines respectifs.
2)    Eviter l’IFI en augmentant son revenu implicite par le biais d’acquisition de parts de SCPI en NP, et se rémunérer sans aucune friction fiscale et sociale par le biais du remembrement progressif…..sur 5, 10, ou 18 ans pour les principaux dossiers.
 
En effet : Quel intérêt quand ses revenus sont suffisants, de se générer des revenus immobiliers imposables à l’IR, CSG/CRDS (et non à la Flat  tax) et IFI (souvent avec un TMI à 41 % et un IFI à 1 % : 100 % des revenus sont distribués en impôts !!!)


 
I – Usufruit Conventionnel ou Légal


La loi de Finance pour 2018 a profondément réformé le précédent impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en le substituant par l’IFI et en distinguant désormais 2 situations, suivant que le démembrement de propriété soit légal ou soit conventionnel.


En particulier, celle-ci a modifié le traitement des biens faisant l’objet d’un démembrement en rajoutant une exception supplémentaire à l’imposition séparée de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
Ce traitement est régi à l’article 968 du code général des impôts :


Par principe, l’usufruitier est imposable à raison des biens ou droits grevés d'un usufruit qui sont compris dans son patrimoine pour leur valeur en pleine propriété. Corrélativement, le nu-propriétaire n'a rien à déclarer au titre de l'IFI. (Idem ISF avant)


Par dérogation, l’usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément sur la valeur de leur droit déterminée en fonction du barème prévu à l’article 669 du code général des impôts selon l'âge de l’usufruitier dans certaines hypothèses limitativement énumérées par la loi :

  • L’usufruit résultant de l’article 767 du code civil : l’usufruit légal du conjoint survivant constitué avant le 17/07/2002,
  • L’usufruit résultant de l’article 1094 du code civil dans sa rédaction applicable aux successions ouvertes avant le 01/01/2007 : l’usufruit légal réservé aux ascendants survivants après donation entre époux de la partie réservataire en nue-propriété, en l’absence de descendants,
  • L’usufruit résultant de l’article 1098 du code civil : usufruit forcé du second conjoint en présence d’enfants du premier lit,
  • L’usufruit résultant de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit et dont l’acquéreur de la nue-propriété n’est pas l’une des personnes visées à l’article 751 du code général des impôts (héritiers présomptifs),
  • L’usufruit résultant de la donation ou le legs d’un bien à l’Etat, à un département, à une commune ou à un syndicat de communes ou à leurs établissements publics, à un établissement public national à caractère administratif ou à une association reconnue d'utilité publique.
     

Nouveauté :
L'article 968 du code général des impôts ajoute aux cas déjà admis une nouvelle exception lorsque « la constitution de l’usufruit résulte de l’application de l'article 757 du code civil ». Pour rappel, cette disposition correspond à l’usufruit légal du conjoint survivant, c’est-à-dire à la faculté dont il dispose pour opter pour l’intégralité de la succession du défunt lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.
A noter que, cette mesure peut être évitée par le recours à un testament ou à une donation au dernier vivant (DDV) visée à l’article 1094-1 du code civil qui permet à l’époux successible, notamment, de retrouver l’option en faveur de l’intégralité de la succession en usufruit sans pour autant être concerné par ce partage de l’imposition.


Conclusion :
Si le démembrement de propriété est issu d’une convention (donation au dernier vivant, testament), rien n’est modifié : c’est à l’usufruitier de déclarer ce bien à l’IFI pour 100 % de sa valeur. En revanche, si le démembrement est légal, en vertu de l’article 757 du Code Civil, la valeur du bien est désormais répartie entre l’usufruitier et le (s) nu(s)-propriétaire(s) héritiers selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Une réflexion stratégique s’impose donc entre : usufruit légal ou conventionnel pour les successions à venir, le conjoint survivant pourra voir son IFI baisser même si ses enfants ne sont pas redevables à l’IFI. A l’inverse, ces derniers pourront, de ce fait, y être assujettis ou voir leur IFI augmenter sans tirer de revenus du bien. Le choix  s’applique aux successions avant et après 2018.
Cette analyse doit s’inscrire dans le cadre d’une analyse plus globale des problématiques patrimoniales individuelles et faire l’objet le cas échéant d’une validation par ses conseils habituels.
 
 
II – Investir en Nue-Propriété de SCPI :

 
 
6 Bonnes raisons :
 
1)     Marché immobilier accessible sur une durée courte 5 à 10 ans.
 
2)     Achat avec décote, qui immunise contre une éventuelle baisse de l’immobilier
 
Ex : Décote à 5 ans :          20 %
      Décote à 10 ans :        30 %
 
3)     Fiscalité favorable à 4 niveaux
 
- Gain d’IFI égal à son taux marginal
- Pas d’IR ni de prélèvement sociaux pendant la durée du démembrement
- Pas d’IR ni de CSG CRDS lors de la reconstitution en pleine propriété
- Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la + value est celui de la valeur en Pleine propriété au jour de l’acquisition de la Nu propriété
 
4)     Perspective de valorisation des parts (Usufruit + valorisation des actifs)
 
5)     Solution complémentaire pour la préparation à la retraite
 
Si démembrement sur 5 ans => dividende servis la 6ème année
* Voir exemple ci-dessous
 
6)     Souplesse au Terme des 5 ou 10 ans
 
- Repartir en nu propriété pour 5 ou 10 ans
- Conserver la pleine propriété des parts pour encaisser des revenus
- Vendre ses parts
 
 
Capital Investi :  100 118,70 €
(soit 135 parts de PFO   : (946€*78/5%) Valeur juin 2017

 

Investissement nue-propriété 5 ans SCPI PFO

Dividendes servis :

0 €

Soit avant fiscalité :

0 €

Revenus nets après fiscalité pendant 5 ans

0 €

Valeur de retrait pleine propriété au bout de 5 ans

Hypothèse de non revalorisation de la part
Valeur de retrait à 856,13€
115 577,55 €

Extinction de l'usufruit

+ 15 458,85 €
Gain Total :

15 458,85 €

A partir de 5 ans et 6 mois :

Dividendes servis :

soit 6 % de l'investissement initial
(hypothèse basse de loyers de 44,46 €
par part non revalorisés sur 5 ans et 6 mois).

 

6 002€ / an


 

Ghislain Mandula CGPC
Agent Général  exclusif  AXA Prévoyance & Patrimoine
Assurances de Personnes & Placements financiers et immobiliers
ORIAS : 07 007 586
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